Het nieuwe decreet over Grond- en Pandenbeleid vindt dat elke gemeente tegen 2020 moet streven naar een aandeel van 9 procent sociale huurwoningen (berekend op basis van het aantal huishoudens).
Volgens de directie Stadsplanning en Stadsontwikkeling telt Kortrijk nu al 8,35 procent sociale huurwoningen.en 0,65 procent sociale koopwoningen.
In onze regio scoort alleen Zwevegem (10%) en Menen (10,75%) beter. Het traditoneel als rood beschouwde Harelbeke haalt intussen slechts 5,70 procent.

Als Kortrijk het door Vlaanderen opgelegde objectief wil bereiken is er nog behoefte aan 203 sociale huurwoningen en waarschijnlijk 250 koopwoningen.
Maar de regio heeft zich met het zgn. Woonregieboek van Leiedal een streefcijfer van 11 procent opgelegd. Bovenop de 9 procent betekent dit dat Kortrijk nog 641 sociale huurwoningen moet beschikbaar stellen.

Binnen het stadsbestuur leeft althans bij de VLD de gedachte dat – eens het objectief van 11 procent is bereikt – er vooral moet ingezet op zgn. “bescheiden woningen”.

Anderzijds mikt de ACW-vleugel op de installatie van een “woonclub” voor lage inkomensgroepen (of speciale gevallen?), een specifiek loket binnen de nog op te richten “woonwinkel” in het stadhuis.
Die woonwinkel zou eindelijk operationeel eindelijk worden in september.
Over die “woonclub” heerst blijkbaar geen eensgezindheid binnen het College. Het punt is al tweemaal uitgesteld.
De VLD was in de vorige bestuursperiode (toen nog in de oppositie) overigens totaal gekant tegen de oprichting van een stedelijke woonwinkel.

Maar wat is een bescheiden woning?
Vergeet de klassieke fiscale definitie waarbij men het heeft over woningen met een kadastraal inkomen van hoogstens 750 euro.
Het nieuwe decreet over grond- en pandenbeleid in Vlaanderen voert een nieuw begrip in dat niets heeft te maken met het K.I.
Zeer simpel gezegd is een bescheiden woning duurder dan een sociale woning, maar het is ook geen villa. Het is een woongelegenheid met een bescheiden verkoop- of verhuurprijs, haalbaar voor inkomens die te hoog liggen om te genieten van het sociale woonaanbod en te laag voor een betere luxe-woning. Met andere woorden: iets voor de meeste van onze lezers.
Volgens het decreet gaat het om woonhuizen met een volume minder of gelijk aan 550 m³ en een oppervlakte van hoogstens 500 m². De gemeenten kunnen evenwel in een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening de definitie van een bescheiden woonaanbod (kan ook een appartement zijn) verder concretiseren, verfijnen, zelfs strenger maken..
En dat is waar onze ambtenaren nu mee bezig zijn.
De opmaak van een sluitende definitie heeft nogal wat consequenties. Het is immers de bedoeling om op onbebouwde gronden van openbare besturen 25 procent voor te behouden voor het bescheiden aanbod. Voor gronden in handen van de private sector geldt een percentage van 20 procent bescheiden units (woningen of kavels).

Hoe definieert onze Kortrijkse directie stadsontwikkeling nu (voorlopig!) de “bescheiden woongelegenheid” ?
Typologisch gaat het om woning met minimum drie slaapkamers, met een bewoonbare oppervlakte van maximum 120 m², een kavelgrote van max. 150 m² en een tuin van minimum 50 m². Er is ook een parkeerruimte voor een wagen.
Voor een appartement gaat het om minimum twee slaapkamers, met een bewoonbare oppervlakte van maximum 90 m² en een buitenruimte van minimum 5 m².
Meer concreet zegt men nog dat een bescheiden huis bij voorkeur niet meer dan twee gevels heeft. Dat er voldoende bergruimte is, bijvoorbeeld voor fietsen. En een voldoende grote inkomzone. Een apart toilet, een badkamer, een keuken voorzien van basistoestellen. Een adequate isolatie en ventilatie.
Het schepencollege hoopt om nog voor 1 september met alle mogelijke actoren (ook politieke partijen) een grootscheeps stedelijk woonoverleg op te starten over deze materie, en globaal ook over de uitvoering van het nieuwe decreet grond- en pandenbeleid.

Hierbij wil men niet uit het oog verliezen dat er nog altijd moet gestreefd worden naar 11 procent sociale woongelegenheden. Althans volgens het Woonregieboek van 2008. (Het “ijkpunt” voor Vlaanderen van 9 procent is bijna bereikt.)

Het is na enig eenzijdig tieren-en-tuiten toch nog tot een gemoedelijk, therapeutisch telefonisch gesprek gekomen met raadslid Carl Decaluwé.
Het is zelfs niet ondenkbaar dat hij in de komende gemeenteraad van 10 maart zijn vraag zal intrekken om op Goed te Boevekerke minimum 25 procent sociale woningen te voorzien.

Het werd voor ons beiden algauw duidelijk dat de definitie van een ‘sociale woning’ actorgericht is: zo’n woning wordt pas als ‘sociaal’ beschouwd als ze door een specifieke rechtspersoon (bijv. een huisvestingsmaatschappij) wordt gerealiseerd en/of verkocht. Wie ziet er nu Stad of het SOK een woning bouwen voor armlastige particulieren?
De actorgerichte definitie van sociale woningen kan dientengevolge niet worden doorvertaald in ruimtelijke ordening (R.O): het opleggen van een vast aantal van die woningen (of zelfs ‘betaalbare’ kavels) is geen wettig typologievoorschrift, noch in een BPA of RUP, noch in een stedenbouwkundige verordening.
Cf. het dienstorder RWO 2006/1.

Ook daar waren we het samen met Carl na enig geblaf en stompen spoedig over eens: in R.O. kan wel een divers kavel- of woonaanbod opgedragen worden.
Bijvoorbeeld een bebouwingstypologie zoals vrijstaande, halfopen of gesloten bebouwing, een eensgezinswoning, enz. En om onduidelijkheid te vermijden verdient het zelfs de voorkeur om de term ‘sociale woning’ niet te gebruiken bij ruimtelijke typologieën. Dienstorder!

Aan het eind van ons aangenaam onderhoud uitte Carl Decaluwé zelfs enige confidenties.
Hij verklapte dat de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) het eens was met de juridische argumenten die aan de grondslag liggen van het dienstorder van de secretaris-generaal van het departement R.O.
Lees maar eens http://admin.vvsg.be, zo raadde Carl ons aan.

En hij kende nog vanbuiten het arrest van de Raad van State, nr. 173.942 van 9 augustus 2007. In de zaak A.179.003/X-13.091.
De provincie West-Vlaanderen en de gemeente De Haan verzochten toen om het dienstorder RWO 2006/1 te schorsen. Die vordering tot schorsing werd verworpen.

In de komende gemeenteraad zal raadslid en volksvertegenwoordiger Carl Decaluwé (CD&V-ACW) een heel ingewikkeld juridisch onderwerp aansnijden met bovenal een zeer sterke ideologische ondertoon.
Het gaat bijvoorbeeld ook over ‘sociale mix’. En geld. Grondbezitters. Aannemers. Makelaars in gronden. Nog geld. In de toekomst: straathoekwerkers op Hoog-Kortrijk. (Dit is nu wel een voorspelling.)

Ofwel wordt het de eerste echte publieke confrontatie tussen rechts en links (bestaat nog) in de CD&V-VLD-coalitie, ofwel zal de burgemeester de zaak verwijzen naar een of andere commissie, bijgestaan door onze traditionele huisadvocaat in deze materie. Ofwel zal men relax wachten op een of ander decreet. Ofwel zal iedereen van onze vertegenwoordigers op dat uur van de interventie komende maandag te moe zijn. ‘ t Zijn ook maar mensen. En ge moet nog een keer kunnen lachen ook. Reken er maar op, volgende maandag. Half tien.

Het debat kan lang uitdeinen, tenminste als de Raad zich goed heeft gedocumenteerd.
Wat zouden raadsleden zoal aan informatieve notities kunnen bijhebben om met enige vrucht deel te nemen aan het debat?
Een stuk van kortrijkwatcher dd. 27 februari, getiteld “Naar 25 procent sociale woningen?” Bepaalde persberichten van de Vlaamse Confederatie Bouw over sociale verplichtingen bij de bouw van nieuwe woningen. Een Vlaams voorstel van resolutie uit 2006 over betaalbaar wonen. Beleidsbrieven en afsprakenkaders van minister van Mechelen over ruimtelijke ordening en grondbeleid. Tot en met die van 2008. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan van jaren her. Het niet-bindend gedeelte weliswaar. Oppassen.
Sommige artikels (niet allemaal) uit decreet Ruimtelijk Ordening. Eén pagina uit het Woonregieboek van onze regio Zuid-Westvlaanderen over de 11 procentregel. Met één van die prioriteiten.

De Wooncode. Vele verslagen van de Commissie Wonen in het Vlaams Parlement. Wat Carl Decaluwé daar allemaal niet gezegd heeft. Ook belangrijk. Luchtfoto’s van Goed te Boevekerke. Een artikel uit Res et Jura Immobilia (nr.337,2007). Afspraken makelaars en potentiële aannemers. Van alles wat.
Bedenkingen van Vlaams volksvertegenwoordiger-specialist wonen Patrick Lachaert (VLD). Bandopnamen en telefoontaps vanuit het kabinet Van Mechelen. Het dagboek van voormalig schepen en Leiedalvoorzitter Frans Destoop.
Copies van mondelinge verslagen en stemmingen uit de eigen Kortrijkse gemeenteraad over de zaak. Ja, dit ! Verslagen van het bestuur van ons autonoom gemeentebedrijf, het SOK. Standpunten van onze afgevaardigden aldaar. Inclusief die van de burgemeester. Moet allemaal kunnen.
Ook een paragraaf uit het bestuursakkoord CD&V-VLD bij de vorming van de nieuwe coalitie. Ja!

En als dit allemaal niet kan, dan moet men er maar een keer enigszins niet over beginnen.
Ruziemakers! Waarover men niet kan spreken moet men zwijgen. Een oud gezegde, dit keer niet Chinees.

Waar is het voorontwerp van het nieuwe decreet over grondbeleid? (Zou Carl Decaluwé daar nu kunnen mee uitpakken?)

ZEKER ALLEMAAL NIET BIJ HEBBEN :
PRINTS VAN DE WEBSITE VAN ONZE STAD KORTRIJK OF VAN DE WEBSITE VAN ONS STADSONTWIKKELINGSBEDRIJF.
Daar staat gewoon niets op, over die alom bekende stadsverkaveling Goed te Boevekerke. (Nog eens kijken bij Leiedal.)

Maar bovenal het dienstorder RWO 2006/1 van het Vlaams departement Ruimtelijke Ordening.

Want waarover gaat het?
Stad en het Stadsontwikkelingsbedrijf (SOK) (ja?? Trui dan toch? kan niet) zijn al jaren bezig met een verkaveling (3,4 ha) op Hoog-Kortrijk, Goed te Bouvekerke gelegen in de buurt van de Ambassadeur Baertlaan. Dat is niet zover van het te bouwen crematorium.
Raadslid Carl Decaluwé wil nu per se van zijn eigen meerderheid in het schepencollege weten of aldaar de regel zal toegepast worden die zegt dat minimum 25 procent dient voorbehouden voor sociale woningen. (Die regel ligt nog niet decretaal vast, bestaat in feite niet.Het is een uitvinding van niemand.)

Om het debat in goede lijnen te laten verlopen kan raadslid Decaluwé even het dienstorder RWO 2006/1 van 18 juli 2006 integraal voorlezen. Met volledig akkoord van de minister opgemaakt door ir. Guy Braeckman, de secretaris-generaal van het departement Ruimtelijke Ordening. Dat dienstorder is gericht aan de Vlaamse personeelsleden die het gemeentelijk vergunningsbeleid, BPA’s, ruimtelijke uitvoeringsplannen en stedenbouwkundige verordeningen adviseren.

Kort gezegd geeft de brief aan dat stedenbouwkundige vergunningen of verkavelingsvergunningen waarin percentages worden opgelegd voor sociale woningbouw als onwettig worden beschouwd en dus niet kunnen. Bij plannen mogen geen directe verwijzingen naar de Vlaamse wooncode aan bod komen. Daardoor zullen plannen die zones voorbehouden voor de sociale bouwmaatschappij of de intercommunale (dus ook het SOK als autonoom gemeentebedrijf?) negatief worden geadviseerd.

Het is goed dat het dienstorder ons eerst herinnert aan enkele definities.
Een sociale huurwoning is er een die verhuurd wordt door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of een huisvestingsmaatschappij. Andere verhuurders (een gemeente, een OCMW, een sociaal verhuurkantoor) kunnen ook als er maar een of andere subsidie wordt verleend.
Een sociale koopwoning wordt bestemd voor woonbehoeftige gezinnen of alleenstaanden, en enkel door Huisvestingsmaatscahppijen of het Vlaams Woningsfonds.

Het begrip “sociale verkaveling” heeft veel te maken met de verkoopprijs. Hierbij worden percelen tegen sociale voorwaarden aangeboden aan woonbehoeftige gezinnen of alleenstaanden die geen woning bezitten en op die percelen zelf een woning zullen bouwen of laten bouwen.

Stedenbouwkundige voorschriften van het plan beperken zich tot het domein van de ruimtelijke ordening. En ruimtelijke ordening (R.O) kan nu eenmaal niet via voorschriften ingrijpen in wie een bestemming realiseert (de actor) of aan welke prijs iets op de markt komt.
R.O. kan enkel ingrijpen op wat ruimtelijk relevant is, dus op aanbodbeleid en typologie.

En nu.
Planvoorschriften of voorschriften in verordeningen die zonder meer een zone reserveren voor ‘sociale woningen’ of de ‘realisatie van een aantal sociale woningen’ opleggen, kunnen niet als wettig beschouwd in de mate dat zij impliciet of expliciet verwijzen naar de Wooncode.

(Wordt later vervolgd. Carl Decaluwé belt even. Is hij twistziek? Of gaat het om een functioneringsgesprek?)

Een tijdje geleden hield een klein verwaarloosbaar gezelschap leden van het ACW-Kortrijk in Heule een prikactie. De voorzitter was buitenlands. Twee toch zelf verklaarde verantwoordelijke CD&V-bewindslieden deden aan de betoging mee: de schepenen Lybeer en Cnudde. Geen bijstand van socialisten of progressieven. Vermoedelijk geen raadslid Carl Decaluwé, de ultieme ACW-bewaker van alles wat met goed woonbeleid in onze West-Vlaamse wereld heeft te maken?
Een drietal prominente bestuurders van onze socialehuisvestingsmaatschappijen.

Eén op vier

ACW (van Kortrijk) eist een consequente toepassing van de 25%-regel die er moet voor zorgen dat voor ‘woonontwikkelingen’ van méér dan 1 hectare minstens één op vier huizen moet gerealiseerd als sociale koop- of huurwoning. En let nu even goed op: óók voor “woonontwikkelingen” die GEEN eigendom zijn van een sociale huisvestingsmaatschappij. Met andere woorden: ook op kavels van private bouwheren zou volgens het ACW de 25%-regel moeten afgedwongen worden.

Wat gaat er hierbij om binnen het geslacht en de kastelen of appartementen en landbouwgebieden van de Béthune, als men daarvan hoort? En bij andere Kortrijkse grootgrondbezitters?
Ja, wat? Grijpen ze dan naar het telefoonnummer van De Gilde? Of weten ze het al lang? Beleggen ze een intiem hoofd-aan-hoofd etentje met de minister? Met schepen van wonen, Lieven Lybeer? Stadsplanning, Wout Maddens? Vlerick? Koramic? Leiedal? De nog bonafide makelaars? Q?
Zullen ze nog vlug betaalbare gronden op de vrijemarkt gooien?
Wat zijn de compensaties?

Of het zover zal komen moet nog blijken.
Maar er is alleszins iets in de maak dat in die caritas-richting gaat.
Over een paar weken – of nog vroeger – weten we bij welke eigenaars zal geprutst worden aan hun eigendomsrecht.
Er is namelijk een totaal nieuw decreet op komst inzake grond- en pandenbeleid. En het ziet er nu al zeker naar uit dat bijvoorbeeld zowel de gronden van het Sacerdotium (de kerkfabrieken) als die van het Imperium (de overheid) verplicht zullen aangesproken worden voor meer sociale huisvesting. Pastoors, opgelet. Niks meer verkopen aan een bovenmodaal Heuls ACW-raadslid. Tijd weer voor miserabilisme en lijden op deze wereld. (Heeft de holding van het ACW ook grondeigendommen, in het Kortrijkse? Boeken open!)

Aan de hand van een aantal uiterst relevante documenten willen we hierna wat vertellen over die in meer liberaal gezinde kringen beruchte 25%-regel.
En daarbij verwijzen naar een minder bekend maar zéér cruciaal dienstorder.

Een voorstel van resolutie (2006)

Op 16 november 2006 pakken een aantal Vlaamse parlementariërs uit met een resolutie “betreffende de beschikbaarheid van betaalbare woningen”. Virtueel nog altijd in behandeling in de bevoegde commissie.
Daarin vraagt men o.m. om minimaal 25 procent van de gronden die eigendom zijn van de publieke of semipublieke sector ‘een sociale bestemming’ te geven.
De publieke en semi-publieke sector zou kunnen slaan op stadeigendommen, gronden van intercommunales, van het OCMW, van kerkfabrieken, van autonome gemeentebedrijven (bijv. ons SOK).
Verder wil de resolutie dat er een ‘activeringsbeleid’ wordt uitgewerkt voor het patrimonium dat in handen is van de private eigenaars om een gedeelte van die gronden ook een sociale bestemming te geven. Dus: niet alleen voor de socialehuisvestingsmaatschappijen maar ook alle andere actoren in de immobiliënsector kunnen onroerende goederen ontwikkelen volgens sociale criteria die door de overheid bepaald worden.

Nu zou u denken dat de indieners van de resolutie zeker niet van de diepblauwe strekking zijn.
Maar neen! De initiator is Vlaams volksvertegenwoordiger Patrick Lachaert van de VLD. En iedereen heeft meegetekend. Nog een VLD’er (Dominique Guns), CD&V’ers (Veerle Heeren, Joke Schauvlieghe), het kartel SP.A-Spirit (Bart Martens, Caroline Gennez). Onze plaatselijjke volksvertegenwoordiger en raadslid Carl Decaluwé is niet te bekennen.

Beleidsbrief (2007)

Minister Dirk Van Mechelen, ook bevoegd voor ruimtelijke ordening, schreef op 6 november 2006 zijn beleidsprioriteiten 2007-2008 uit.
In verband met de algemene bezorgdheid over het aanbod van goedkope woningen wil hij bijzondere aandacht schenken aan de tekstuele implementatie van de hierboven aangehaalde resolutie van 2006.
In het nieuwe decreet over grondbeleid zal men ondermeer bepalen dat elke gemeente een bindend percentage moet vastleggen betreffende het sociaal woonaanbod. Er wordt geen cijfer op geplakt, en ook niet gezegd of het percentage gelijk zal zijn voor alle gemeenten. Niets over de soorten van gronden of aantal hectaren die in aanmerking komen. Wat is een ‘sociaal woonaanbod’? Een sociale woning? Een bescheiden woning? Een betaalbare woning? Wat al begrippen. Dat is politiek.

(In zijn toespraak voor het Vastgoedcongres 2007 zei de minister-president Kris Peeters op zijn beurt wel voorzichtig dat het realiseren van sociale woningbouw gerust door iedereen kan gebeuren.)

Afsprakenkader (2008)

Een heel belangrijk stuk van 18 januari 2008, uitgaand van het kabinet Van Mechelen. De nieuwe decreten over Ruimtelijke Ordening én over Grondbeleid krijgen hier een voorafspiegeling.
Elke gemeente zal een bindend percentage moeten vastleggen betreffende het “sociaal woonaanbod”. Hoeveel? Waarschijnlijk zullen we hiervoor moeten wachten op een uitvoeringsbesluit. Want de Vlaamse Regering zal een kader bepalen over de objectieven, de methodologie, de marges, de procedures, de nulmeting.
Nochtans: de minimum-norm (kan dus méér zijn) ten aanzien van gronden die eigendom zijn van de (semi)publiek sector blijft 25 procent !
Voor wat betreft private gronden, verkavelingen en bouwprojecten zal er in een gewestelijke stedenbouwkundige verordening een nader te bepalen percentage opgenomen worden aangaande het sociaal woonaanbod.
Maar nu !
Die gewestelijke verordening kan “worden verfijnd” door zowel de provincie als de gemeente… Dat belooft voor volgend jaar: verhitte discussies binnen ons Kortrijks schepencollege, een coalitie van CD&V (ACW en Middenstand) en VLD.

Voor bestemmingswijzigingen naar woongebied (nieuw aan te snijden terreinen) zullen de minimumpercentages variëren naargelang de eigenaar. Herbestemde (semi)publieke grond: 40 procent sociaal woningaanbod. Privaat: 20 % sociaal en 20 % bescheiden woonaanbod.

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (2002)

Pro memorie. Het PRS werd al in 2002 door de Vlaamse Regering goedgekeurd. En in het richtgevend gedeelte (dus niet bindend) was al sprake van een na te streven percentage bij elke ontwikkeling van een nieuwe woonzone groter dan 1 ha. Voor private verkavelaars: de 25 procent.

Het Woonregieboek van de regio Zuid-West-Vlaanderen (2008)

Het Woonregieboek is zopas opgemaakt door die volstrekt onbekende ‘regionale cel woonbeleid’, de provincie, de intercommunale Leiedal, Resoc, het Welzijnconsortium. Projectbegeleider was voormalig schepen Frans Destoop (ACW). Zie nog stuk van 19 februari.
Een prioriteit was het opdrijven van het aantal sociale huurwoningen. (Wat met koopwoningen?) Een aanbeveling hierbij is dat er minstens 11 procent sociale huurwoningen komen in onze streek. Dit is concreet een verdubbeling. Alle actoren moeten hierbij gemobilseerd.

Het dienstorder (2006)

Opgemaakt door de secretaris-generaal van het departement Ruimtelijke Ordening op 18 juli 2006.
Handelt over ruimtelijke ordening in relatie met sociale woningbouw. Een uiterst merkwaardige missieve die bij mijn weten nog niet is opgedoken bij allerhande protagonisten van de sociale huisvesting. Of door hen wordt verdonkeremaand?
Waard bevonden voor een volgend stuk…

BRONNEN
Alles – nou ja – is te vinden op ’t INTERNET.
Onderzoeksjournalistiek.